Co zrobić, gdy podczas rozwodu trzeba podzielić między małżonkami wspólną nieruchomość kupioną na kredyt? Jak ją wycenić? Czy pozostała do spłaty kwota ma wpływ na wartość mieszkania lub domu?
Podział mieszkania z kredytem – sposoby
Małżonkowie lub byli małżonkowie, którzy chcą przeprowadzić podział mieszkania z kredytem hipotecznym, mogą tego dokonać na przynajmniej 3 sposoby:
- Nieruchomość zostanie przyznana na własność małżonkowi A i sąd nakaże mu spłatę na rzecz małżonka B.
- Będzie na odwrót – nieruchomość dla małżonka B i spłata małżonka A.
- Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy.
Trzecie rozwiązanie jest najmniej korzystne finansowo. W sytuacji, gdy małżonkowie nie będą mogli się porozumieć, sprzedaż przeprowadzi komornik. Rozpocznie ją od ¾ sumy oszacowania, czyli wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli nie będzie chętnego na zakup, komornik może w drugiej licytacji określić wartość na 2/3 sumy oszacowania. O tym sposobie szerzej napiszę innym razem.
Dlaczego wartość nieruchomości jest istotna?
Mąż i żona muszą znać wartość nieruchomości. To od niej zależy, jak wysoka będzie kwota, którą otrzyma małżonek, zostający bez mieszkania.
Osoba, która otrzyma nieruchomość, będzie chciała wykazać, że dom jest niewiele wart. Od tej wartości zależy bowiem wysokość spłaty, którą przeleje na konto drugiego współmałżonka. Natomiast ten, który ma otrzymać spłatę, będzie walczył o to, by udowodnić, że mieszkanie kosztuje dużo więcej niż w rzeczywistości.
Przykład
Pan Karol, mąż pani Aliny twierdzi, że mieszkanie jest warte 500 000 zł. Przy podziale majątku będzie musiał zapłacić byłej żonie 250 000 zł. Pani Alina nie zgadza się z wyceną nieruchomości. Twierdzi, że mieszkanie jest warte 650 000 zł. I tym samym oczekuje spłaty w wysokości 325 000 zł.
Podział mieszkania z kredytem – wartość nieruchomości
W swojej praktyce spotkałam się z dwoma sposobami wyliczania wartości nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Omówię to na przykładzie, w którym wartość nieruchomości wynosi 800 000 zł, a kredyt pozostały do spłaty – 500 000 zł.
Według pierwszego sposobu wyliczenia, który zakłada pomniejszenie wartości mieszkania o pozostały do spłaty kredyt, realna wartość nieruchomości to 300 000 zł. Tę kwotę należy podzielić na pół i uzyskamy kwotę spłaty, czyli 150 000 zł.
Drugi sposób wyliczenia nie bierze pod uwagę kredytu. Wartość nieruchomości to nadal 800 000 zł i tę kwotę trzeba podzielić na pół. Do spłaty pozostaje 400 000 zł. Jest różnica, prawda?
Widziałam, jak sąd orzekał wyrok o podział majątku wspólnego małżonków na podstawie obu tych metod. Te dwie techniki obliczania wartości nieruchomości są tak od siebie różne i dają tak rozmaite rozwiązania, że zagadnieniem zajął się Sąd Najwyższy.
Wiosną 2019 roku wszyscy prawnicy rodzinni wstrzymali oddech, czekając na to, co uradzi najważniejszy w Polsce sąd. Co zdecydował?
Gdy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, jej wartość należy określić z pominięciem kredytu! Sąd Najwyższy uznał za słuszny sposób obliczeń, który przedstawiłam w drugim przykładzie.
Czy to rozwiązanie jest sprawiedliwe?
Na pewno jest korzystne dla małżonka, który ma zostać spłacony. Natomiast ten, który otrzymuje mieszkanie na wyłączną własność, może czuć się pokrzywdzony. Musi spłacić drugiego małżonka połową wartości mieszkania i w dalszym ciągu płacić kredyt hipoteczny.
Istnieje jednak sytuacja, w której Sąd Najwyższy pozwolił sądom postąpić odwrotnie. Można odliczyć wartość kredytu od wartości mieszkania wtedy, gdy bank zwolni jednego z małżonków z długu. Czyli gdy współmałżonek przejmujący nieruchomość, przejmie również cały pozostały do spłaty kredyt.
Dlaczego Sąd Najwyższy podjął taką decyzję?
Sąd Najwyższy uzasadnił swoje stanowisko tym, że ten z małżonków, któremu należy się spłata, nadal jest kredytobiorcą. I ciąży na jego barkach ryzyko niespłacania kredytu przez małżonka, który mieszkanie przejął. Jeśli ten przestanie płacić, to drugi, mimo że nie ma już żadnych praw do nieruchomości, kredyt będzie musiał spłacać.
Podsumowując: jeśli chcecie ze współmałżonkiem przeprowadzić podział mieszkania z kredytem, przyjmijcie wartość rynkową nieruchomości. Spłata będzie wynosiła połowę tej wartości. Chyba że dogadacie się z bankiem w kwestii przeniesienia kredytu na osobę, która chce być jedynym właścicielem mieszkania. Wtedy do spłaty pozostanie połowa wartości mieszkania pomniejszona o kredyt.
